Download PDF

Kamil Ciepiela, Ewa Kruszyńska, Sylwia Janiszewska

Odpowiednia lokalizacja to klucz do sukcesu obiektu handlowego, ale także ważny argument dla indywidualnego inwestora, który poszukuje działki – tej jedynej, wymarzonej. Często okazuje się jednak, że ta wyjątkowa lokalizacja kryje w sobie niechciany „prezent” w postaci zanieczyszczenia w gruncie i/lub w wodzie gruntowej. Katastrofa? Niekoniecznie. Praktyka pokazuje, że koszt inwestycji wcale nie musi być dużo wyższy. Wystarczy tylko dobrze wszystko przeliczyć i wybrać odpowiednią metodę oczyszczania. Trudno w to uwierzyć? Sprawdźmy co pokazują symulacje.

Występujący w ostatnim czasie dynamiczny rozwój budownictwa, a co za tym idzie malejąca liczba atrakcyjnych lokalizacyjnie działek, coraz częściej stwarza konieczność wykorzystywania pod zabudowę terenów, które do tej pory nie były brane pod uwagę w procesie inwestycyjnym. Mowa tu o terenach dogodnie zlokalizowanych, lecz charakteryzujących się ładunkiem zanieczyszczeń. Dotyczy to w szczególności modnych w terenów poprzemysłowych, nierzadko zanieczyszczonych metalami ciężkimi, substancjami ropopochodnymi, fenolami, cyjankami lub innymi związkami chemicznymi.

Określenie „zanieczyszczenie” w praktyce oznacza, że mamy do czynienia z występowaniem w gruntach stężeń substancji powodujących ryzyko. Dopuszczalne zawartości tych substancji w glebie i w ziemi określone zostały rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 1 września 2016 roku w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi (Dz.U. 2016, poz. 1395).

Występowanie zanieczyszczenia środowiska gruntowo-wodnego na działce często odstrasza potencjalnych inwestorów przed jej zakupem. Inwestorzy, nie dysponując odpowiednią wiedzą dotyczącą realnych kosztów oczyszczenia działki, przyjmują, często błędnie, że koszty te będą zbyt wysokie. Niestety bardzo często fakt zanieczyszczeń jest bagatelizowany co stanowi poważny błąd, który może okazać się znacznie bardziej kosztowny niż koszt badań gruntu, które powinno się wykonać na wstępie.

Warto wspomnieć, że nieatrakcyjność działek, na których stwierdzono zanieczyszczenie spowodowała, że ich ceny na rynku nieruchomości kształtują się znacząco niżej w stosunku do działek cechujących się brakiem zanieczyszczenia. Inwestor powinien mieć świadomość, że zakup tańszej nieruchomości w dobrej lokalizacji zsumowany z kosztami ewentualnego oczyszczania powierzchni ziemi, może pozwolić mu na zoptymalizowanie kosztów całości inwestycji

Remediacja in situ a ex situ

Remediacja jest pojęciem stosunkowo nowym w polskim prawodawstwie, gdyż zaistniała dopiero w 2014 roku, po nowelizacji ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tekst jedn.: Dz. U. 2017, poz. 519, z późn. zm.). Nawiązując do definicji remediacji zgodnie z art. 3 pkt 31b ww. ustawy proces ten nie oznacza usunięcia zanieczyszczenia do zera, a zmniejszenie jego stężenia i ograniczenie jego rozprzestrzeniania do poziomów bezpiecznych dla człowieka i środowiska. Termin remediacja odnosi się jedynie do historycznego zanieczyszczenia powierzchni ziemi (w tym wód gruntowych) czyli takiego zanieczyszczenia, które zaistniało przed dniem 30 kwietnia 2007 r. (data wejścia w życie tzw. ustawy szkodowej (Dz. U. 2014, poz. 1789) lub wynika z działalności, która została zakończona przed tym dniem. Rozumie się przez to również każdą szkodę w środowisku w powierzchni ziemi, czyli zanieczyszczenie gleby lub ziemi, w tym w szczególności zanieczyszczenie mogące stanowić zagrożenie dla zdrowia ludzi, które zostało spowodowane przez emisję lub zdarzenie, od którego upłynęło więcej niż 30 lat.

Czym różni się remediacja in situ od remediacji ex situ? In situ oznacza „na miejscu” – pod tym terminem rozumie się usuwanie zanieczyszczeń ze środowiska bez wydobywania gruntu lub wody podziemnej ze strefy zanieczyszczonej.

Z kolei ex situ jest przeciwieństwem metody in situ. Oznacza wybranie i usunięcie zanieczyszczonego gruntu oraz wody podziemnej z miejsca występowania zanieczyszczenia. Jest to tzw. wymiana gruntu, w tym przypadku zanieczyszczonego, na grunt czysty. Bardzo często remediacja ex situ wiąże się również z koniecznością wykonania odwodnienia wykopu. Jeśli zanieczyszczony jest grunt, wówczas zanieczyszczona może być również woda podziemna pierwszego poziomu wodonośnego. Następstwem jest konieczność oczyszczenia wody, gdyż ta może powodować dalsze zanieczyszczenie już raz wymienionego gruntu, powodując konieczność ponownej remediacji. Dodatkowo, woda jest medium mobilnym, mogącym przenieść zanieczyszczenie z naszej działki na działkę sąsiada. Może to z kolei powodować roszczenia w stosunku do nas, które w najgorszym przypadku prowadzić będą do usunięcia zanieczyszczenia z działki sąsiada, co z pewnością zwiększy koszty remediacji.

Jakie konsekwencje może rodzić wybór metody oczyszczania? Remediacja in situ jest procesem mogącym trwać kilka tygodni,  miesięcy lub nawet kilka lat. Remediacja ex situ jest zazwyczaj droższa, ale też może okazać się szybsza. Jeśli z remediacją ex situ dodatkowo łączy się wymiana gruntu to koszty drastycznie rosną. Dokładając koszty wykonania odwodnienia wykopu połączonego z oczyszczaniem wody podziemnej przed zrzutem do kanalizacji lub do cieku, wówczas koszty remediacji metodą ex situ mogą wzrosnąć nawet kilkukrotnie.

Analiza porównawcza kosztów remediacji

Inwestorzy planujący inwestycję budowlaną za kilkanaście bądź kilkadziesiąt milionów złotych na ogół nie zastanawiają się nad jakością gruntu, a nad jej lokalizacją. Mają oni świadomość, że w porównaniu z całością inwestycji, koszt ewentualnego usunięcia zanieczyszczenia jest kosztem na akceptowalnym poziomie. A jak wygląda sprawa z punktu widzenia średniego i małego inwestora? I jaki jest ten koszt?

Składników wpływających na wysokość powyższego kosztu może być wiele (m.in. warunki gruntowo-wodne, wielkość i stopień skomplikowania zanieczyszczenia, zastosowana technologia oczyszczania), jednak inwestorzy przed realizacją inwestycji budowlanej chcieliby móc oszacować jego rząd wielkości, czy będzie to 1, 10 czy może 50 procent wartości inwestycji.

Aby przybliżyć potencjalnym inwestorom o jakich wartościach kosztów tu mówimy, w dalszej części artykułu przedstawiono koszty remediacji metodą in situ i ex situ w stosunku do kosztów nabycia działki oraz kosztów realizacji inwestycji budowlanej.

Analiza zostanie przeprowadzona z punktu widzenia dużego, średniego oraz małego inwestora, którzy zostali zdefiniowani zgodnie z tabelą 1. (do pobrania niżej w załączniku).

Duży inwestor

W nawiązaniu do ww. analizy przy założeniach uśrednionych warunków i cen, koszt oczyszczenia gruntu dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego (wykres 1) wynosi od ok. 26 % wartości inwestycji przy metodzie in situ do maksymalnej wartości ok. 173% ceny zakupu działki przy wykorzystaniu metody ex situ w zależności od lokalizacji działki, ale bez wpływu na planowaną wysokość budynku. W wielkich miastach (Warszawa), gdzie inwestycji mieszkaniowych powstaje najwięcej, wynosi ona maksymalnie 50 %  ceny działki. Koszty te mogą stanowić poważny argument przy negocjacji cen działki. W średnich i małych miastach koszty remediacji często zbliżają się do poziomu zakupu nieruchomości, a czasem znacznie go przekraczają.

Wykres 1. Koszt oczyszczenia gruntu metodą in situ vs. ex situ pod budynek mieszkalny wielorodzinny w stosunku do ceny 1 mkw. działki inwestycyjnej (niezależny od ilości kondygnacji). (do pobrania niżej)

 Dużo korzystniej wygląda sytuacja w zestawieniu z realizacją całości inwestycji (wykres 2), gdzie przy realizacji 9-kondygnacyjnego budynku i realizacji remediacji metodą in situ, koszt remediacji wynosi ok 2 %. Jednocześnie koszt in situ nie powinien przekroczyć ok. 5% wartości inwestycji przy mniejszej liczbie kondygnacji. W małych miastach, przy realizacji niskich obiektów, koszty remediacji metodą ex situ wynoszą do 10% przy mniejszej liczbie kondygnacji i połowę tej wartości przy budowie budynków 9-kondygnacyjnych. Jednocześnie pamiętać należy, że to głównie w dużych miastach, blisko ich centrów, na terenach poprzemysłowych znajdują się atrakcyjne tereny do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

* - w Rawie Mazajwyższe budynki są najwyżej 7-kondygnacyjne

Wykres 2. Koszt oczyszczenia gruntu metodą in situ vs. ex situ pod budynek mieszkalny wielorodzinny w stosunku do ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku w zależności od wysokości budynku i lokalizacji inwestycji. (do pobrania niżej)

Średni inwestor

W przypadku średniego inwestora cena oczyszczenia gruntu w stosunku do ceny zakupu działki jest silnie zróżnicowana w zależności od lokalizacji (wykres 3). W mniejszych miastach, gdzie w ostatnim czasie powstaje coraz więcej pawilonów handlowych wynosi ona od ok. 180 % wartości ceny działki przy remediacji metodą ex situ (ok. 108 % przy metodzie in situ), a w wielkich takich jak Warszawa od ok. 33 % w przypadku metod in situ do ponad połowy wartości działki przy wykorzystaniu metody ex situ.

Wykres 3. Koszt oczyszczania gruntu metodą in situ vs. ex situ w stosunku do ceny zakupu 1 mkw. działki inwestycyjnej. (do pobrania niżej)

Gdy poddamy analizie całość realizacji pawilonu handlowego, wliczając w to również koszty nabycia działki, dojdziemy do bardzo ważnego wniosku, a mianowicie, że koszty oczyszczenia podłoża gruntowego metodą in situ wyniosą ok. 13-18 % kosztów realizacji 1 mkw. powierzchni handlowej, niezależnie od lokalizacji inwestycji (wykres 4). Przy realizacji remediacji metodą ex situ koszty mogą przekroczyć nawet 30% realizacji całej inwestycji.

Wykres 4. Koszt oczyszczania gruntu metodą in situ vs. ex situ w stosunku do kosztów realizacji 1 mkw. powierzchni użytkowej pawilonu handlowego. (do pobrania niżej)

Mały inwestor

Mali inwestorzy, decydujący się na zakup działki budowlanej (np. pod dom jednorodzinny), z reguły mają najmniejszą świadomość wysokości kosztów ewentualnego oczyszczenia gruntu zalegającego w podłożu ich nieruchomości sądząc, że są to koszty przerażająco wysokie. Niestety, często mają rację dlatego, że koszty oczyszczenia działki metodą ex situ może przekroczyć nawet dwukrotność ceny samej działki (wykres 5).

Wykres 5. Koszt oczyszczania gruntu metodą in situ vs. ex situ pod dom jednorodzinny w stanie surowym w stosunku do kosztów w stosunku do ceny zakupu 1 mkw. działki. (do pobrania niżej)

Zgodnie z wykresem 6 koszty oczyszczania mogą wnosić od kilkunastu procent realizacji 1 mkw. powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego w stanie surowym, wliczając w to również koszty nabycia działki, przy realizacji remediacji metodą in situ w dużym mieście nawet do ponad 80 % przy remediacji ex situ w mieście małym. Świadomość tych kosztów może pomóc przy podejmowaniu decyzji odnośnie lokalizacji, niekoniecznie przekreślając daną lokalizację, ale przygotowując potencjalnego inwestora na poniesienie niezbędnych kosztów.

Wykres 6. Koszt oczyszczania gruntu metodą in situ vs. ex situ w stosunku do kosztów realizacji 1 mkw. powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego w stanie surowym. (do pobrania niżej)

Podsumowanie

Celem powyższych symulacji było przybliżenie potencjalnym inwestorom rzędu wielkości kosztów wykonania remediacji gruntów metodami in situ lub ex situ w stosunku do kosztów zakupu działki, jak i realizacji całości inwestycji budowlanej. Koszty te oscylują w przypadku realizacji kilkukondygnacyjnych budynków w dużych miastach – przy zastosowaniu remediacji in situ w granicach ok. 2-5 %, a przy zastosowaniu metod ex situ – ok. 4-9 % Mniej korzystnie wygląda sytuacja w przypadku średnich inwestycji jak np. pawilonów handlowych, odpowiednio 13-18 % (in situ) i 24-34 % (ex situ). Zdecydowanie najmniej korzystnie wygląda konieczność przeprowadzenia remediacji w przypadku małych inwestorów – najczęściej osób prywatnych, budujących dla siebie. Wówczas koszty remediacji mogą wynosić 10-20 % w przypadku metod in situ do 43-86 % w przypadku metody ex situ.
Z przeprowadzonych symulacji wynika, że koszty remediacji in situ są średnio dwukrotnie mniejsze niż remediacji ex situ (liczonej z wyłączeniem kosztów prowadzenia odwodnienia). Poza tym, aby uniknąć sytuacji, w których o konieczności przeprowadzenia remediacji inwestor dowiaduje się już w trakcie prowadzenia prac budowlanych, przed nabyciem nieruchomości, zaleca się wykonywać szczegółowe badania gruntu i wody podziemnej, zgodnie z wytycznymi zawartymi w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 1 września 2016 roku w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi (Dz.U. 2016, poz. 1395). Koszt badań gruntu jest niewielki, szczególnie, jeżeli weźmiemy pod uwagę, że wyniki takich badań pozwolą nam w pełni świadomie wybrać i zaplanować dalsze działania bez późniejszych „niespodzianek” mogących podrożyć koszty inwestycji.