Download PDF

Jacek Klepaczka

Odpowiednia lokalizacja obiektu to klucz do sukcesu placówki handlowej, ale także każdego indywidualnego inwestora, który po prostu ma upatrzoną działkę – tę jedyną, wymarzoną. Często okazuje się jednak, że ta jedyna w swoim rodzaju lokalizacja kryje w sobie słabonośne grunty. Katastrofa? Przeciwnie. Praktyka pokazuje, że taka działka oznacza nawet duże oszczędności. Wystarczy tylko dobrze wszystko przeliczyć i wybrać odpowiednie wzmocnienie podłoża. Trudno w to uwierzyć? Przekonajmy się na twardych danych.
Występujący w ostatnim czasie dynamiczny rozwój budownictwa, a co za tym idzie malejąca liczba atrakcyjnych lokalizacyjnie działek coraz częściej stwarza konieczność wykorzystywania pod zabudowę terenów,
które do tej pory nie były brane pod uwagę w procesie inwestycyjnym. Mowa tu o terenach lokalizacyjnie korzystnych, lecz charakteryzujących się niekorzystnymi warunkami gruntowymi.
Określenie „niekorzystne warunki geotechniczne na działce” w praktyce oznacza, że mamy do czynienia ze słabonośnymi gruntami, do których zaliczamy m.in.:

  • grunty organiczne (namuły, torfy, gytie),
  • grunty piaszczyste w stanie luźnym,
  • grunty spoiste w stanie plastycznym lub miękkoplastycznym,
  • niekontrolowane nasypy antropogeniczne.
  • Występowanie niekorzystnych warunków geotechnicznych na działce, często odstrasza potencjalnych inwestorów przed zakupem tejże nieruchomości gruntowej i wykorzystaniem jej pod inwestycję budowlaną. Inwestorzy ci, nie dysponując odpowiednią wiedzą dotyczącą realnych kosztów przystosowania istniejących warunków gruntowych pod zabudowę, niejednokrotnie błędnie przyjmują te koszty jako zbyt wysokie i rezygnują z nabycia działki, decydując się na inwestycję w innej lokalizacji. Warto wspomnieć, że nieatrakcyjność działek, na których warunki gruntowe są niekorzystne spowodowała, że ich ceny na rynku nieruchomości kształtują się znacząco niżej w stosunku do działek cechujących się dobrymi warunkami geotechnicznymi. Inwestor powinien mieć świadomość, że zakup tańszej nieruchomości w dobrej lokalizacji zsumowany z kosztami ewentualnego wzmocnienia podłoża, może pozwolić mu na zoptymalizowanie kosztów całości inwestycji. Artykuł ma za zadanie przybliżyć te koszty i porównać je z kosztami realizacji inwestycji budowlanej.

    Wzmocnienie podłoża a palowanie

    Czym właściwie jest wzmocnienie gruntu i czym różni się ono od palowania? Na rynku budowlanym pojęcie „kolumny” (betonowe, żwirowe, DSM i inne) niejednokrotnie jest błędnie utożsamiane z pojęciem „pale”. Z punktu widzenia inżyniera, pomiędzy tymi pojęciami istnieje zasadnicza różnica. Pale są elementami konstrukcyjnymi, które przenoszą 100% obciążenia na podłoże nośne, są to konstrukcje sztywne (najczęściej zbrojone) a co za tym idzie praktycznie nie pozwalające na przenoszenie obciążeń przez otaczający je grunt. Kolumny natomiast najczęściej są konstrukcjami podatnymi współpracującymi z otaczającym je gruntem, których istotą działania jest zwiększenie sztywności wzmocnionej nimi warstwy. W zależności od rodzaju podłoża z jakim mamy do czynienia, kolumny przenoszą ok.60-95% obciążenia. Pozostała część transmitowana
    jest przez otaczający je grunt.
    Jak powszechnie wiadomo, każdy grunt posiada pewną nośność. Sztuką inżynierską jest takie zaprojektowanie wzmocnienia podłoża gruntowego, by maksymalnie wykorzystać udział istniejącego gruntu w przenoszeniu
    obciążeń, a co za tym idzie zminimalizować koszty tego przedsięwzięcia. Projektant konstrukcji, nie dysponując odpowiednią wiedzą dotyczącą wzmocnienia gruntu, najczęściej wybierze jedną z dwóch możliwości:

  • zaleci wymianę istniejących gruntów słabonośnych na grunt nośny bądź
  • zaprojektuje posadowienie budynku w sposób pośredni na palach lub innych elementach nośnych, gdzie całe obciążenie od konstrukcji przenoszone jest na warstwy o lepszych parametrach wytrzymałościowych.
  • W większości przypadków (pomijając bardzo płytkie zaleganie gruntów słabonośnych pod fundamentami) zarówno jedno jak i drugie rozwiązanie generuje znaczne koszty, których można by uniknąć stosując trzecią możliwość, a mianowicie wzmocnienie podłoża gruntowego. W ciągu ostatnich lat na rynku geotechnicznym rozwinięto szereg technologii, pozwalających wzmocnić każde podłoże gruntowe i być alternatywną pod względem ekonomicznym oraz technicznym w stosunku do klasycznej wymiany gruntów słabych, jak i posadowienia pośredniego.

    Analiza porównawcza kosztów

    Inwestorzy planujący inwestycję budowlaną za kilkanaście bądź kilkadziesiąt milionów złotych na ogół nie zastanawiają się nad podłożem, jakie występuje na interesującej ich działce, a nad jej lokalizacją. Inwestorzy ci głównie mają świadomość, że w porównaniu z całością inwestycji, koszt ewentualnego wzmocnienia podłoża nie jest kosztem wysokim. A jak wygląda sprawa z punktu widzenia średniego i małego inwestora? I ile tak właściwie wynosi ten koszt? Jak powszechnie wiadomo, składników wpływających na wysokość powyższego kosztu jest wiele (m.in. warunki gruntowe, technologia zastosowanego wzmocnienia, wielkość konstrukcji oraz obciążeń), jednak inwestorzy przed realizacją inwestycji budowlanej chcieliby móc oszacować jego rząd wielkości, czy będzie to 1%, 10% czy może 50% wartości inwestycji. Aby przybliżyć inwestorom o jakich wartościach kosztów tu mówimy, w dalszej części artykułu przedstawiono porównanie kosztów wzmocnienia podłoża w stosunku do:
    a) kosztów nabycia działki,
    b) kosztów realizacji inwestycji budowlanej.
    Analiza zostanie przeprowadzona z punktu widzenia dużego, średniego oraz małego inwestora.

    DUŻY INWESTOR

    Jako dużego, przyjęto inwestora planującego budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W celu zróżnicowania wyników, założono różne lokalizacje planowanej inwestycji, różne wysokości budynku oraz średnie ceny
    nabycia nieruchomości gruntowej oraz realizacji robót budowlanych w każdej z lokalizacji. Założono:

  • Trzy lokalizacje inwestycji: Warszawę, Łódź i Rawę Mazowiecką
  • Dwie wysokości budynków: 4 i 9 kondygnacji
  • Powierzchnię działki – 3000 m2
  • Powierzchnię zabudowy – 1500 m2
  • Powierzchnię użytkową budynku – ok. 75% całkowitej powierzchni budynku.
  • Warunki gruntowe – do 4,0 m poniżej poziomu posadowienia zalegają grunty słabonośne (torfy)
  • Technologię wzmocnienia – kolumny betonowe.
  • Średnie ceny działek budowlanych pod zabudowę wielorodzinną:
    o Warszawa – 900 PLN/m2
    o Łódź – 500 PLN/m2
    o Rawa Mazowiecka – 250 PLN/m2
  • Średnie koszty wykonania 1 m2 powierzchni użytkowej budynku – 3000 PLN/m2
  • Jak przedstawiają powyższe wykresy przy założeniach uśrednionych warunków i cen (jak powyżej), cena wzmocnienia podłoża dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego wynosi od ok. 5% do maksymalnie 25% ceny zakupu działki w zależności od lokalizacji i wysokości budynku. W wielkich miastach (Warszawa, Łódź), gdzie inwestycji mieszkaniowych powstaje najwięcej, wynosi ona maksymalnie kilkanaście procent wartości ceny działki, a w samej Warszawie nie przekracza 10%. Ceny nieruchomości, na których występują słabe warunki gruntowe, nierzadko kształtują się o ponad 30-40% niżej od cen rynkowych, więc nabycie tańszej działki położonej w trudnych warunkach gruntowych zsumowany z kosztem ewentualnego wzmocnienia podłoża przynosi znaczne korzyści ekonomiczne. Gdy poddamy analizie całość realizacji budynku mieszkalnego, wliczając w to również koszty nabycia działki, zobaczymy wyraźnie, że koszty wzmocnienia podłoża gruntowego nie przekraczają 1% kosztów realizacji 1 m2 powierzchni użytkowej, niezależnie od lokalizacji inwestycji!

    ŚREDNI INWESTOR

    Jako średniego, przyjęto w tej analizie inwestora planującego budowę pawilonu handlowego typu Biedronka, Lidl, Netto itp. Podobnie jak uprzednio założono różne lokalizacje planowanej inwestycji oraz średnie ceny
    nabycia nieruchomości gruntowej oraz realizacji robót budowlanych w każdej z lokalizacji. Założono:

  • Trzy lokalizacje inwestycji: Warszawę, Łódź i Rawę Mazowiecką
  • Powierzchnię działki – 3500 m2
  • Powierzchnię zabudowy – 1500 m2
  • Warunki gruntowe – do 4,0 m poniżej poziomu posadowienia zalegają grunty słabonośne (torfy)
  • Technologię wzmocnienia – kolumny betonowe.
  • Średnie ceny działek budowlanych pod pawilony handlowe:
    o Warszawa – 800 PLN/m2
    o Łódź – 400 PLN/m2
    o Rawa Mazowiecka – 250 PLN/m2
  • Średnie koszty wykonania 1 m2 powierzchni handlowej-2500 PLN/m2
  • W przypadku średniego inwestora cena wzmocnienia podłoża w stosunku do ceny zakupu działki jest również zróżnicowana w zależności od lokalizacji. W mniejszych miastach, gdzie w ostatnim czasie powstaje coraz więcej pawilonów handlowych wynosi ona maksymalnie ok.16% wartości ceny działki a w wielkich takich jak Warszawa jedynie ok. 5%! Gdy poddamy analizie całość realizacji pawilonu handlowego, wliczając w to również koszty nabycia działki, dojdziemy do bardzo ważnego wniosku, a mianowicie, że koszty wzmocnienia podłoża gruntowego wyniosą maksymalnie 2 – 3% kosztów realizacji 1 m2 powierzchni handlowej, niezależnie od lokalizacji inwestycji.

    MAŁY INWESTOR

    Jako małego, dla potrzeb niniejszego opracowania przyjęto inwestora planującego budowę domu jednorodzinnego. Podobnie jak uprzednio założono różne lokalizacje planowanej inwestycji oraz średnie ceny nabycia nieruchomości gruntowej oraz robót budowlanych w każdej z lokalizacji. Założono:

  • Trzy lokalizacje inwestycji: Warszawę, Łódź i Rawę Mazowiecką
  • Powierzchnię działki – 1000 m2
  • Powierzchnię zabudowy – 150 m2
  • Warunki gruntowe – do 4,0 m poniżej poziomu posadowienia zalegają grunty słabonośne (torfy)
  • Technologię wzmocnienia – kolumny betonowe.
  • Średnie ceny działek budowlanych dla domów jednorodzinnych:
    o Warszawa – 700 PLN/m2
    o Łódź – 300 PLN/m2
    o Rawa Mazowiecka – 200 PLN/m2
  • Średnie koszty wykonania 1 m2 powierzchni użytkowej domu w stanie surowym zamkniętym- 2000 PLN/m2
  • Mali inwestorzy, decydujący się na zakup działki budowlanej (np. pod dom jednorodzinny) z reguły mają najmniejszą świadomość wysokości kosztów ewentualnego wzmocnienia podłoża i – sądząc, że są to koszty
    przerażająco wysokie – bardzo często pochopnie decydują się za zmianę lokalizacji działki bądź wymianę gruntów. Natomiast powyższe wykresy przedstawiają, że koszty wzmocnienia podłoża w stosunku do ceny zakupu działki w mniejszych miastach nie przekraczają 23% a w Warszawie osiągają niecałe 7%. Gdy poddamy analizie całość realizacji domu jednorodzinnego w stanie surowym, wliczając w to również koszty nabycia działki, przekonamy się, że koszty wzmocnienia podłoża gruntowego wyniosą maksymalnie 5 – 10% kosztów realizacji 1 m2 powierzchni użytkowej domu, niezależnie od lokalizacji inwestycji.

    Podsumowanie

    Celem powyższych symulacji było przybliżenie potencjalnym inwestorom rzędu wielkości kosztów wykonania wzmocnienia podłoża w stosunku do kosztów realizacji inwestycji budowlanej. Jak można zauważyć powyżej, koszty te oscylujące w granicach ok. 1% (w przypadku kilkukondygnacyjnych budynków), 2-3% (w przypadku pawilonów handlowych czy hal) czy 5-10% (w przypadku domów jednorodzinnych) kosztów realizacji 1 m2 inwestycji budowlanej. Nie są zatem kosztami wysokimi i nie wpływają znacząco na jej rentowność. Dodatkowo koszty wzmocnienia podłoża są o wiele niższe od kosztów ewentualnej wymiany gruntu bądź posadowienia konstrukcji na palach.

    Część II Oczyszczenie gruntu skażonego chemicznie czy wymiana gruntu.

    W ostatnim czasie pod zabudowę wykorzystuje się również coraz więcej terenów poprzemysłowych, nierzadko zanieczyszczonych metalami ciężkimi, substancjami ropopochodnymi lub innymi związkami chemicznymi. W drugiej
    części artykułu, która pojawi się w wydaniu październikowym, zostanie przeprowadzona analiza kosztów oczyszczania zanieczyszczonego gruntu w porównaniu z jego wymianą i utylizacją oraz korzyści wynikające z zakupu takiego terenu.